2022年上半年，深圳高品质高标准仓库市场已经连续三年以上没有新增供应入市，供应短缺持续。
物流市场需求外溢
根据CBRE世邦魏理仕最新研究报告，2022年上半年，深圳仓储物流市场空置率维持在0.4的市场低位，环比持平。得益于疫情的快速有效控制，大部分高标准仓库项目出租率稳定。需求主要来自3PL、电商、跨境电商。
在需求供不应求的市场形势下，需求呈现以下特点:一是客户倾向于在原区域租新的租金，尤其是盐田区。其次，租客寻租至少需要提前一个季度进行。第三，当我们找不到可以出租的高出价仓库时，我们会转向深圳的工厂或大楼来替代。如果还是不能落地，我们就把需求转移到深圳周边城市。
尽管受疫情影响，深圳整体市场供应严重不足，持续推高市场平均租金，上半年环比上涨1.1元，至每平方米48.0元。
CB理查德埃利斯(Richard Ellis)认为，未来半年，预计只有一个10万平方米的新供应进入市场，这仍然无法缓解整体市场的短缺。网络零售需求的快速增长和各项刺激消费政策措施的实施，将使零售、电子商务和第三方物流的需求领域保持稳定增长。整体市场的供需状况将继续推高平均租金。
稳步增长，空置率也将保持低位。
优质工业园租金坚挺。
今年上半年，深圳录得位于光明新区凤凰街的R&D办公产业园投入使用，为市场带来10万平方米的新增供应。
受疫情影响，深圳工业园区市场上半年共新吸纳10.6万平方米，环比下降，同比下降。但整体市场空置率仍有所改善，同比下降1.2个百分点至11.4，供需表现良好。
从子市场来看，工厂园区物业需求主要来自三大板块:高端制造、生物医药、电子信息。R&D办公园区主要需求3C电子产品、医药、生命科技。生物医药细分领域的需求集中在生物医药检测和实验室，而3C电子产品的需求来自半导体和零配件供应商，而科技领域的需求则是所有的硬件企业。
工业写字楼的细分行业需求以科技和金融为主，科技细分侧重于互联网软件和电子商务行业，金融侧重于投资理财和互联网金融。从交易类型来看，搬迁需求主导整个市场，工业写字楼子市场以升级搬迁为主。
租金方面，上半年受疫情影响，平均租金下降0.3至99.0元u002F平方米u002F月。不同类型子市场租金表现不同，工厂园区需求稳定。
而且租期普遍较长，租金保持稳定。R&D办公园区租金环比下降0.4%，至每月每平方米73.9元。工业办公楼子市场也录得环比下降0.3，至每月每平方米150.6元。
未来半年，深圳工业园区新增供应仍将充足，以工业写字楼为主，分布在大云、龙岗、福田梅林区。但随着疫情的波动，不排除部分项目会有所延迟。未来的预期需求主要在3C电子产品、医药和生命科学、技术和制造业。在深圳政府多年来一贯坚持大力扶持各类产业的特殊政策推动下，近年来土地供应以工业用地为主，商务园区的供应也将呈上升趋势。因此，预计未来半年，工业园区市场将迎来50万平方米以上的额外供应。受疫情和科技产业政策调整影响，预计全市优质产业园区空置率将小幅上升，租金仍将处于下降通道，但降幅将有所收窄。
多元化的企业买家有助于写字楼交易成为市场的核心。
根据CBRE报告的统计，2022年上半年，深市共发生9起大宗交易，交易金额总计51.7亿元。受疫情影响，交易量同比、环比均有所下降，但仍保持活跃。
市场交易主要由三类物业组成，包括写字楼、工业物业和数据中心。办公室交易继续占据主导地位。
状态，占交易量的70.0%。买家均来自企业，细分类型多样化，包括银行、科技公司、医药企业、工业企业等。最大单笔交易约17亿元人民币。而且都是采取资产交易的方式，都是自用。具体来说，购买目的多为将企业总部定位于交易物业。深圳良好的城市发展平台和产业结构仍然得到很多企业的认可，核心区和核心拓展区的物业更受青睐。另外两大类交易物业分别是工业物业和数据中心，占比分别为15.5%和14.6%。
从市场参与者来看，上半年的买家都是企业。除了上面提到的写字楼买家，数据中心交易和工业物业的买家分别来自上海的数据运营商和酒店运营商。卖方方面，以写字楼交易为主的交易结构也使得开发商成为上半年深圳大宗交易的卖方主体，占比53.5%。
从成交区域来看，在工业物业和整个写字楼成交的带动下，新兴区域成交占比超过60%，而核心区域写字楼成交高度集中在前海区域。
未来半年，受疫情和房地产行业宏观调控的影响，开发商对现金流的追求将增加大宗交易的供应端，可售写字楼和零售物业数量将增加，从而提振大宗交易市场的整体活跃度。预计下半年市场交易量将进入上升通道，写字楼和零售物业可售项目增加带来的竞争。
竞争的加剧导致部分项目的价格谈判空间更大，从而促成交易。至于工业物业，由于租金增长稳定，通过REITs实现资金回笼，通过城市更新实现更高的增值，将继续受到投资者的青睐。如果有一个优质的投资标的，就会吸引很多投资人的目光。
As对于深圳的商业地产市场，整体来看，2022年上半年，经过疫情和科技行业的调整，深圳优质写字楼市场对科技的需求有所减弱，但总量依然可观，整体市场的净吸纳量位居全国第二。在优质零售物业市场，轻餐和汽车品类的扩张势头不减，新潮游戏和汽车的加入，让第一家店的品类变得新颖，整体市场正在平稳前行。供不应求的格局继续推动物流仓储市场租金稳步上涨，3PL和电商是主要需求板块。整个工业园区市场空置率环比改善，厂房子市场租金表现稳定。在大宗交易市场，办公楼交易出色，企业买家倾向于多元化。
